推进自建小区物业市场化初探

　新艳、华艳、花峙三个小区是由区政府出资建造上世纪年代的住宅。总面积约41360.33平方，有536套大小不等的住房，建造投入使用初期，作为机关福利房，通过分配形式安排给广大机关干部，以解决机关干部住房困难。随着房改政策的推进，福利分房逐步退出历史，被货币分房取而代之，这部分房产亦以房改房的形式，完成了产权的变更，成为居住者私有房产，一直延续至今。由于房屋产权发生了变化，那么房屋日常管理主体理应随之而变，管理理念也应有所更新，管理模式更要有所创造。随着“物业管理”这一概念的涌现和深入，“物业管理”这一全新管理模式应运而生，“物业公司”成了居住小区的实际管理主体。为了顺应这一发展潮流，由区政府出资建造的三个小区也采取了这一管理模式，成立了管理局下属单位—兴港物业管理有限公司，对该三个小区实行统一的物业管理。这种管理模式，从表象上看是一种进步，而从实质上看只是一种形式上的改变，因为本质上的管理主体仍未发生根本变化，只是一种角色的转换，换了汤，没换药。其主要表现，一是物业公司职工的人事关系仍隶属于管理局；二是公司的运营成本，包括人员工资等均由政府打包埋单。这就造成物业公司只是名义上的管理主体，而政府仍是真正意义上的管理者2003年为了适应政企脱勾之需，对兴港物业公司实行了改制，这一举措，理应成为政府放下包袱，积极推进业主自治，实行市场化管理模式的重要之举。
　　由于改制较为局促，考虑欠周，只片面地强调了人际关系的脱勾，而对改制后，如何使小区物业管理按照市场经济规律真正走上市场化管理轨道未作深入细致的探讨，在物质上也未能给予必要的准备和资助，从而导致小区物业管理市场化进程举步维艰，管理及服务质量每况愈下，由此而产生的后遗症一直困扰至今，仍未得到解决。究其原因，主要有以下几个方面。。

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　　鉴于上述原因，造成小区物业管理市场化陷入进退两难的境地，为了尽快扭转这一被动局面，政府相关部门也多次会同社区、业主进行商讨，但终因未能达成共识，收效甚微。为此，本着尊重历史，正视现实的原则，提出一些意见。
　　一、参照执行物业管理条例相关规定，为推进物业管理市场化创造条件。
　　政府出资开发建造的住宅小区与开发商开发建造的住宅小区，从本质上讲，存有两大区别，一是房屋属性不同，前者为福利类型，后者为商品属性；二是目的效果不同，前者是以解决机关干部住房困难为目的，而后者则是通过改善居住条件，获得经济利益为目的。正因为两者本质上的区别，因此在执行相关规定时，尤其是在实行物业管理时，不能完全照搬现行物业管理之规定，只能参照执行。如在物业管理用房配置上，根据浙江省物业管理条例第二十七条之规定“建设单位应按照物业建设工程规划许可证载明的地上总面积千分之七的比例配置物业用房”，而配置的物业用房的产权归全体业主所有。这里就产生一个矛盾，首先是政府出资建造住宅小区之初，这类规定尚未颁布，更谈不上实施。二是政府出资建造的房屋均属国有资产。住宅房虽以房改房的形式，出让给了居住者，但其他各类配置房屋的产权均还归政府所有。如照搬执行上述规定。按千分之七的标准配置物业用房，并把产权转给全体业主，这就涉及到国有资产（这一敏感问题）其结果是造成国有资产的流失。这种以流失国有资产为代价，换取政府自建小区物业管理市场化的做法，是不明智的，也是不可取的。那么如何才能做到不顾此失彼呢，我们认为解决这一矛盾的最佳方法，就是做到统筹兼顾，“两权”分离。这时提到的统筹兼顾只是一种方法，而实质是“两权”分离，所谓的“两权”分离是指房屋的产权和房屋的使用权，分别归不同主体所有。具体的讲，就是政府按“条例”规定，将足额面积的房屋无偿划拨给小区业主使用，而房屋的产权仍归政府所有，小区的业主则只拥有使用权。这样一来，政府就可以对房屋拥有实际产权，从而避免因产权的变更导致国有资产的流失。同时，小区的业主就可以因对该房屋拥有实际使用权，并通过出租，经营等方式，获得收益，来弥补物业管理费用的不足和解决业主委员会的各项经费支出，这种做法，即保证了国有资产的不流失又维护了小区的实际利益，这种通过两权分离，兼顾政府与业主双方利益的做法，是一个双赢的局面。
　　二、合理、准确地核定物业收费标准，为实行物业管理市场化提供保证。
　　小区物业管理市场化，除了政府给予相应的资助，配置合理，足额的物业用房，为其创造必要的条件之外，准确地依据服务内容及服务质量，收取缴纳物业费，是实行管理市场化的根本保证。众所周知，物业管理的运行成本，其来源不外乎两条途径：一是小区物业费的收入；二是经营性用房收入的补贴。前者为主，后者为辅。不可本末倒置。
物业收费定价合理与否，事关物业管理者的利益，同时，也事关物业服务的质量，没有一定的利益回报，何来优质服务？反之，不能提供使广大业主满意的服务，又何来服务者的合理回报？两者之间既互为矛盾、又相互统一，既互为依存、又互为作用，不能厚此薄彼。那么什么样的收费标准才是合理、准确呢？这就要求根据业主所需的服务内容，及要达到的服务要求来确定，当然也要参照当地物业管理部门制定统一标准。就目前这三个小区物业收费标准来看，花峙、华艳两小区为每平方0.15/月，新艳为每平方0.25/月，远远低于区里一般小区每平方0.45/月的收费标准，从现有物业管理的运行成本来看，至少需经费35万元—40万元一年，而小区的物业收费为：
花峙新村：9014.7平方×0.15元/月×12=16226.46元
华艳新村：12542.76平方×0.15元/月×12=22576.96元
新艳新村一期：11926.89平方×0.15元/月×12=21468.84元
新艳新村二期：9014.7平方×0.15元/月×12=16226.46元
　　如按收取率100%算，全年可收物业费约10万元左右，缺额在25万元—30万元之间，加上现有的房屋出租收入，每年约6万元左右，还有19万元—24万元左右的不足。如此庞大的缺额，任何一家物业公司都是难以承受，况且现由政府提供的经营性用房实际面积达676.05平方，大大超过规定的标准。由此可见，小区物业管理市场化，不能只盯住政府的支持和扶持，而是要遵守市场经济的规律，遵循市场经济的规则，实事求是地制定合理的收费标准，只有这样，才能确保市场化管理模式的落到实处，不成一句空话。
　　三、各级政府提供力所能及的资助，为落实物业管理市场化奠定基础。
　　更想实行小区物业管理市场化，除了政府按有关规定解决必须的物业用房和提高物业收费标准之外，政府作为小区最初的建造者和原始产权拥有者，有义务为促进小区物业管理市场化提供力所能及的资助。这里所说的“力所能及”是指在符合政策规定的范畴所允许的“力所能及”，而不是无标准、无限度的全力而为。因此，政府应当本着尊重历史，正视现状的原则，提供一定额度的资金，对现有小区内部进行必要的维护、改造，通过改善现有的居住条件，改造相关的设施、设备，解决存在的有关问题，营造舒心优良的居住环境，为提高物业收费票标准奠定物质基础，使用居住者感到物有所值，同时政府还有充分依托街道，社区属地管理的优势，对小区业主委员会的工作，给予多层面的关心和支持，使小区物业管理市场化逐步走上正规并逐渐成熟、壮大。
　　四、充分发挥业主委员会的作用，选择适合自身利益的市场化管理模式。
　　小区物业管理实行市场化，既是政府的意愿，也是广大业主的心声，既是双方的共识，也是发展的潮流。而在推进市场化管理的进程中，业主方是主角，起主导作用，政府只是促进者，起辅助作用。因此，在选择采取什么样的管理模式上，应由业主自己作出决择，而不是由政府或某一主管部门越苞代沮。
　　说到市场化管理模式，不外有两类：一是物业管理，二是业主自治。所谓物业管理，就是聘请专业的物业公司，根据服务内容，服务要求等通过专业人员实行专门管理，这种模式较为普遍，其优势是管理专业，服务规范，不足在于运营成本较高，所谓业主自治，就是由小区业主招聘专门服务人员，根据服务的基本要求，做好一般性的服务工作，这样模式打破了常规，较适应收费标准低下的老三小区。其优点是运营成本相应较低，不足在于服务内容有局限，难以保证质量。
　　就目前三个小区的现状看，采取业主自治较为合理，其理由，由于物业费用有限，难以满足聘请专业公司的条件。根据现有的收费，可以通过招聘专门人员，或采取某项服务实行对外承包的做法，可以节减较多的运营成本，同时能满足基本服务。如果采用聘请专业公司管理，因受经费的制约，难以请到好的物业公司，服务的质量也就难以得到保证，广大业主利益也就难免受到损害。因此，在选择市场化管理模式上应实事就是，尊重客观与现实，切不可好高鹜远。

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积极推进住宅小区物业管理

由于改制较为局促，考虑欠周，只片面地强调了人际关系的脱勾，而对改制后，如何使小区物业管理按照市场经济规律真正走上市场化管理轨道未作深入细致的探讨，在物质上也未能给予必要的准备和资助，从而导致小区物业管理市场化进程举步维艰，管理及服务质量每况愈下

化，只是一种角色的转换，换了汤，没换药。其主要表现，一是物业公司职工的人事关系仍隶属于管理局；二是公司的运营成本，包括人员工资等均由政府打包埋单。这就造成物业公司只是名义上的管理主体，而政府仍是真正意义上的管理者2003年为了适应政企脱勾之需，对兴港物业公司实行了改制，这一举措，理应成为政府放下包袱，积极推进业主自治，实行市场化管理模式的重要之举。
　　由于改制较为局促，考虑欠周，只片面地强调了人际关系的脱勾，而对改制后，如何使小区物业管理按照市场经济规律真正走上市场化管理轨道未作深入细致的探讨，在物质上也