城市居住小区物业管理中存在的问题及对策

 

城市居住小区物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的新兴服务产业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要工作，是城市化水平的重要标志。近年来，随着我老秘网市城市建设迅速发展，城市规模不断扩大，新建住宅小区如雨后春笋，随之兴起的小区物业管理从无到有、从小到大，已初具规模，在促进城市协调发展和构建和谐居民生活环境中，发挥着日益重要的作用。但是，应当看到我老秘网市居住小区物业管理由于起步晚，行业内部发展不平衡、不规范，社区居民物业管理意识较差等原因，我老秘网市的居住小区物业管理当前还存在许多困难和问题，影响到行业的健康发展。为创新社会管理，构建和谐社区，为实现我老秘网市“人均期望寿命80岁”的宏伟目标创造良好的人居环境，近期，我们对城南街道小区物业管理现状进行了调研，并就如何加强城市居住小区物业管理提出一些不成熟的对策及建议。

一、城市居住小区物业管理现状及存在的主要问题

城南街道办事处地处我老秘网市老城区，人口密度较大，居民生活小区较多。现有社区10个，封闭管理或相对集中的居民小区165个，城市居民11万余人，流动人口3万人，其中，有物业公司的小区12个，占7.3%，无物业公司的小区153个，占92.7%；有固定资产的小区4个，占2.4%；有门卫和治安技防设施的小区13个，占7.9%。在153个无物业公司的小区中，成立了业主委员会的小区59个，占38.6%，未成立业主委员会的小区94个，占61.4%。目前，街道居住小区物业管理存在的主要困难和问题有以下几个方面：

一是收费难。新建小区的物业管理公司运行2至3年后，由于收不到物业管理费导致入不敷出，物业公司难以运行只有撤管；无物业管理的小区，由于收不到物业费，业主委员会都难以成立，即使勉强成立了业主委员会，主任一职因无人愿意接替，致使小区业主委员会长期得不到改选，作用发挥不够好。

二是管理难。少数居民（业主）缺乏法制意识、公德意识和物业管理意识，不遵守业主管理规约和小区物业管理规定。如有的业主装修房屋，擅自改变阳台结构，或在地下室乱搭乱建，车辆随意停放，占道晾晒衣服、被子等，影响小区整体美观。

三是经费短缺。2009年城市管理和环境卫生工作改革后，城区除主干道外，小街小巷的管理和环境卫生由渝水区负责管理，渝水区再下放到各街道办事处，除新建小区和单位自管的小区外，其余小区的环境卫生基本上由各街道负责管理。目前市、区政府下拨给城南办保洁工作经费只有61.61万元，而实际支出为189.7万元，差额128.09万元由办事处负责解决。2012年以来，街道保洁员要求参照市里做法，在每月900元工资基础上增加200元，否则将辞职不干，为此，街道办将要新增保洁经费30万元左右，加上日常城市管理（修建、更换垃圾桶和疏通下水管道）等费用280万元，办事处每年要投入近440万元。此外，大多数小区物业收费很低，有的低至0.20元/平方米/月，使物业管理者入不敷出，难以为继。

四是服务不到位。屋顶、外墙漏水或下水管道、粪便池堵塞得不到及时解决等问题，是广大居民反映最为强烈的问题，也是许多业主或居民借口不交物业管理费的主要理由之一。如房屋漏水维修问题，开发商、物业公司互相推诿、扯皮，有时三、四个月，甚至半年或一年才能得到解决，业主或居民怨声载道，心存不满，许多业主因此对物业管理方产生抵触情绪。

二、加强城市居住小区物业管理对策及建议

随着城市住房制度改革的深化和住房建设的加快，小区物业管理逐步走上社会化、市场化、专业化。针对当前城市居住小区物业管理中存在的困难和问题，我们建议采取以下措施加以解决：

（一）加强宣传教育，提高城市居民对现代物业管理的认识。要大力宣传现代物业管理对城市居住小区的重要性、必要性，引导广大居民充分认识物业管理在建设文明城市、保障物业业主合法权益上的重要作用。一是通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒体介绍现代物业管理知识，宣传报道《物业管理条例》有关规定，提高城市居民对物业管理行业的认同感；二是组织社会各界人士代表参观学习具有一定规模、建设和管理一流的现代物管小区，推动我老秘网市居住小区物业管理走上正规化、市场化、法制化轨道。

（二）改革小区物业管理双轨制，将居住小区物业管理推上市场化。要对现有的物业管理模式进行改革，消除双轨制，按照“政府引导、部门共管、业主参与、市场运作”的要求，逐步形成居住小区物业管理由有相应资质的物业公司统一管理的局面。以城市各街道社区为单元，划分为若干个小区（新建小区、单位内部管理的小区可以单独设立或并入），实行小区物业管理招投标制度，即每三年进行一次公开招投标活动，由有相应资质的物业公司报名参加招投标；在一个社区内，可以由一个或二个以上的物业公司招标管理。物业主管部门根据小区的等级情况，确定物业公司服务的主要内容，制定考核标准，由社区组织各方面的代表进行监督考核，考核结果报上级街道办事处和物业主管部门，监督考核每年年底进行一次，连续二年考核不合格的撤销其承包资格。

（三）改革物业费缴收方式，实行物业管理、收费分开制。目前，物业管理反映最主要的问题就是收费难。我们建议，借鉴现有收取5元垃圾处理费的方式，实行物业管理与收取物业费用分开的原则，即将物业管理费分等级缴纳并纳入水费中统一收取。具体方法：各小区的物业管理费用，由物业主管部门牵头，有关单位和代表参加，根据各小区服务项目的不同进行评估，确定费用等级和金额，在举行居民听证会后报政府物价部门确定，再委托水费收缴主管部门统一收取，物业费收取后扣除一定比例的服务费外，由收费部门转至政府财政部门，再由财政部门转到各街道办事处，由街道办事处按照小区物业管理的等级与各物业公司结帐；同时，对城市低保户或生活困难的居民给予适当减免。

（四）加大政府投资力度，保障居住小区物业管理向集约化发展。我们建议：一是各级政府要高度重视小区物业管理问题，加大各级政府投资力度。市、县（区）政府投资的比例为6：4，并随着政府财力的增长而增加；二是随着城区改造升级，保洁面积扩大，应适当提高市政府下拨的城区保洁面积费用，以减轻街道办事处的财政压力；三是新建小区在规划时，要同时规划好物业管理用房等固定资产，开发商要保留适当的门面给全体业主，以弥补物业管理经费不足，保证其正常运转；四是建立房屋统筹基金，应对房屋重大维修、改造等问题。

（五）规范物业公司管理，为居民提供优质服务。物业公司要建立健全规章制度，依法依规办事，做到公正、公开、公平。一是认真履行招投标合同，按照合同约定的保洁、绿化、维修等服务项目，为广大居民提供优质服务；二是确保小区安全稳定，组建保安队伍，加强小区门卫值班、巡逻，加大小区技防建设投入，确保小区治安秩序稳定；三是建立物业维修队伍，对小区内的屋顶、外墙漏水或下水管道、粪便池堵塞等问题及时进行维修处理，让广大居民住的安心、放心、满意。作者：■ 周丙生 彭晓华

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