加快经济适用房等保障性用房建设的若干建议

加快经济适用房等保障性用房建设的若干建议

来源：--《闽西调研》2008年第第19期  作者：廖 志 添  日期：08-06-13

衣食住行是重要的民生问题，特别是住房问题，如何让最广大群众即占社会多数人的中低收入群体拥有自己一套经济和适用的住宅，党中央和国务院对这个问题高度重视，去年国务院又下达文件专门进行强调和布置，2008年各级党委政府纷纷把加快经济适用住房等保障性用房建设力度列入为民办实事的项目之一。结合本人接触到的实际情况，笔者提出若干建议如下： 第一、科学选址。经济适用住房等保障性住宅在选址中非常关键，如果选的位置太好，那也是一种浪费，主要原因是：一是地方政府不愿意，太好的地段用于公开“招拍挂”后可以从土地上获得更大的财政收入，把这些来源于土地的财政转而投入保障性用房的建设应该是件大好事。二是也没必要，太好地段建成的经济适用住房等保障性用房后，有资格获得保障性用户的群体住进后，哪怕自己经过若干年后经济收入大增，完全有能力去购买从理论上条件更好的商品住宅，但由于经济适用住房的区位条件太好，而不愿意放弃，这样经济适用住房拥有者的退出机制就无法建立。为满足中低收入者的住房需要，政府就不得不投入大量的财力不断地建设大量的经济适用住房，从而影响财政资金的投资效益。反之，也不能把经济适用住房的位置选得太差，如过分偏僻，建成之后空置。当然在选址时，有可能暂时地理位置会相对偏僻些，但经过二三年后，这些地方会逐渐繁华，在城市的东南西北四个方向适当均衡布局保障性用房，特别是结合城市发展方向如工业园区发展方向，针对性强地面对农民工及高级技术工人的保障性用房是最佳的选择。 第二、集中连片。在科学选址的基础上，经济适用住房等保障性住宅在建设中适当集中是取得规模效益和降低成本的基础。目前土地资源相当珍贵，我们已经没有资格在建设中浪费土地资源，特别是山区地市，土地资源比平原地市更加稀缺，无论从节地的原则出发，还是从经济适用房本身中“经济”和“适用”出发，必须考虑建设中的土地成本，适当集中进行建设。在实践中，要消除前些年在经济适用住房建设中以多层建筑、顶层为楼中楼的现象，尽量多建设一些高层建筑，尽管高层建筑有电梯和人防地下室等设施，由于提高了使用功能，因此在建筑安装费用上有所增加，但占用的土地资源较小，从长远的角度出发，从土地上省下来的钱，刚刚好与在建筑安装费用上多花的钱相抵销，再加上在选址上改变了过去在经济适用住房建设初期时怕经济适用住房销售不出去，而把地点设得过好，从而在土地资源的资金支付的成本也过大些，从这个角度出发把地点进行适当改变也可以节省一些资金。此外过去建设保障性用房时规模过小，现改变为集中连片，大规模建设，无论从建设成本还是从建成后物业管理成本都可以节省一大笔钱。如此无论是对政府还是对百姓以及和谐社会的构建都是一件非常好的事情。 第三、户型适中。国家对经济适用住房等保障性住宅的建设的户型面积有强制性的标准，如经济适用住房的户型面积在60平方米左右，而廉租房的户型面积在50平方米以内，实际上国家对这些标准的制定有一些片面性，主要是针对北京和上海等大城市的情况而制定的，对于小城市如此户型面积标准确实有一些勉强之处，特别是在高层建筑的保障性用房中，由于公摊率太高，公用面积扣除之后所剩下的套内面积不多，最终用那50至60平方米的面积标准扣除后实际的面积就更是少了，这样对设计者的设计水平要求过高，难免有一些设计不合理之处，对于今后的实际使用者而言，由于设计上的缺陷，最终造成使用功能的很多不方便之处。建议各地对户型面积标准要进行一定的灵活性掌握，如50和60平方米的能否理解为套内面积标准，再如对60平方米左右的能否在上限上控制到70平方米；同时在平面布置上能否更加科学，比如从经济适用的角度出发，让客厅和饭厅二厅合一等。只有真正经济适用的户型设计，才能让广大群众们能够真正接受，否则花下众多钱财建设起来的一大堆钢筋混凝土建筑物最终因为中看不中用而销售不出去成了笑话。 第四、多方兴建。通过三年或者更长时间的努力，各个地方要在经济适用住房等保障性住宅的建设中有一个很大幅度的进展，这是件非常艰巨的工作，因此必须发动多方力量共同兴建。国务院的文件规定允许和鼓励远离城市的独立工矿区，可以为自己的职工兴建经济适用住房，实际上在龙岩市的福建省煤电公司现正在积极响应政府号召，在红炭山与其集资建房的职工宿舍区，集中连片地建设大面积的经济适用住房，这是一个好现象，政府应该适时地采取措施积极鼓励。据了解，国家为了鼓励财政较薄弱的中西部地区建设经济适用住房，国家发改委等部门专门下达资金进行补助，当然作为企业也可以不去建设经济适用房，尽管企业在建成经济适用房后真正的使用人是企业的员工，但完全可以认为这部分职工应该由政府来承担其无房或住房困难的社会责任。为鼓励企业的积极性，建议采取措施如下：一是土地享受行政划拔，相关税费按照国家规定进行减免；二是企业必须拿出部分资金进行经济适用住房的公建等基础设施的建设，此部分资金不得向职工摊派；三是企业承担建设任务的经济适用住房在验收投入使用后，经所在地的建设、发改等部门确认后，企业为经济建设住房的公建等基础设施可以视同投入公益事业，在企业所得税上给予一定冲抵。 第五、退出机制。经济适用住房等保障性住宅入住后就难以或干脆不搬出来了，这样政府永远要拿出大笔钱来建设，相反如果不断有人改变了经济条件，从经济适用住房等保障性住房中搬了出来，这样腾出的空房又可以源源不断地满足其它的新到一个城市的打工者或一些返贫对象居住，在退出机制形成之后，通过有进有出、进出有序的合理良性循环，保证了广大群众住宅的基本需求。老话曾说过：“穷不过三代，富也不过三代。”在市场经济的社会中，一个人或一个家庭困难是暂时的，不可能是长久的，往往几年后由于个人的拼搏努力，经济条件大大改善，有些人就可以搬出经济适用房等保障性住房的这个“贫民窟”，大步地迈向有钱人居住的商品房甚至是别墅之类的高档社区。要形成一种退出机制，鼓励富起来的人从社会责任感的角度把经济适用住房等保障性住房给主动地退出来，对一些没有社会良知和社会责任感的富人们，他们乘坐着名车好车却风光摆阔地频繁出入经济适用住房等，甚至自己不住而凭借着实际占有的经济适用住房等保障性住房的国家扶弱济贫资源，对外转租收取不应该取得的差额利润，政府应该出台强有力的制度或者上升为国家法律层面的制度，对他们进行严格的惩罚。除了在退出机制外，国家还应该总结前几年申请经济适用住房等保障性住房中的经验教训，特别是一些富人打着穷人的幌子，取得经济适用房等保障性住房的购买资格，在准入环节上进一步细化，避免一些空子的产生。 第六、审批提速。经济适用住房等保障性住房在建设中涉及了行政审批的诸多环节，按照国家规定，政府应该对经济适用住房等保障性住房给予财政资金的扶持，实际上在行政审批环节上的支持是更为重要的。假如一个保障性住房的建设项目如按部就班的审批时间是200个工作日，通过优化前期工作再加上政府在审批上的特事特办，最终150个工作日就可以完成审批工作，提早50个工作日进行项目开工，在当今CPI不断增长的时代中，人们可以跑不过短跑名将，但可不能跑不过CPI，这50个工作日将给节省工程造价方面做出了许多贡献。为审批提速，建议：一是项目业主要细化和深化前期工作，把一些与工程有关的细节提早考虑清楚，如果离开了细化和优化的前期工作，单纯的行政审批部门的提高效率则是不负责任的，因此在提高效率上项目业主在很大程度上是内因。二是行政部门要主动服务、提前服务，特别是对于在前期工作中费时最多的拆迁征地工作，建设、城乡规划和国土资源部门要花大力气积极帮助项目业主解决协调和理顺与项目所在地的乡镇及村级基层组织群众们的关系，争取早交地、早开工。三是纪检监察等有关部门要加强提高工作效力方面的效能监督，积极推进工作开展。   综上所述，进一步加大经济适用住房等保障性用房的建设力度是实现党的十七大提出的“住有所居”的目标的关键渠道，以上六个方面的工作措施的开展需要联动配合有序，任何单打一的做法都是不够的。我们只有通过扎实有效的措施，才能让最广大群众人人享有一套住房，才能留住在城市化和工业化互动进程中进入城市的新居民，才能体现出社会主义的优越性，在向小康社会目标奋斗中才能做到又好又快、科学发展。 （作者单位：龙岩市发展和改革委员会）