我老秘网市房地产业税收分析与发展建议

    房地产业在国民经济中占有重要地位，近年已成为三明地方税收第一大税源,房地产业能否平稳健康发展直接左右我老秘网市地税收入大局。今年以来，受经济下行、信贷收紧、市场降温等因素叠加影响，我老秘网市房地产市场在持续多年繁荣之后或将进入下行通道。为把握今年税收完成情况和未来税收走势，本文就我老秘网市房地产税收情况作如下分析。
    一、房地产经济运行分析
    （一）从投资情况看，房地产开发投资呈现低速增长、占比下滑。1-8月，除2月份外全市房地产开发投资始终保持在20%以下增长速度，个别月份增速甚至低于10%。累计完成投资110.85亿元，比去年同期增长17.4%，但房地产开发投资占固定资产总投资比重（8.8%）却比去年同期下降1.7个百分点，比前年同期下降3.8个百分点。
    （二）从建设情况看，商品房屋建筑面积三项指标快速下降。1-8月，我老秘网市商品房施工面积累计1327.36万平方米，同比增长8.3%，增速比上年同期回落10.9个百分点。其中本年新开工面积累计161.05万平方米，同比下降33.2%，比去年同期回落69.2个百分点。竣工面积累计113.94万平方米，同比下降17.7%，比去年同期回落177个百分点。
    （三）从销售情况看，商品房屋销售各项主要指标急速回落。1-8月我老秘网市商品房销售面积114.14万平方米，同比下降30.5%，比去年同期回落86.9个百分点。商品房销售额69.2亿元，同比下降30.9%，比去年同期回落114.6个百分点。商品房屋待售面积53.03万平方米，同比增长89%，比去年同期增长27.4个百分点；其中待售一至三年达23.47万平方米，同比增长117.2%，比去年同期增长80.4个百分点。
    综上所述，今年以来我老秘网市房地产投资、建设仍保持低速增长势头，房地产销售呈现大幅回落态势，房地产待售呈现急速上涨趋势。总体而言，我老秘网市销售增速已明显低于投资及建设增速。可以初步判断，当前我老秘网市房地产供大于求的趋势有所显现，房地产市场在持续了多年繁荣之后或将进入下行通道。
    二、房地产税收现状分析

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    三、当前房地产低迷的主要原因
    （一）经济增速放缓。GDP增长说明生产、投资活动较活跃，从而带动增加不动产需求。从全国看，我国GDP增速已告别8%以上高增长，进入7.5%上下的“新常态”。从三明看， 1-8月我老秘网市GDP仅增长9.2%，继第一、二季度后增速延续处于个位数运行态势，经济增速放缓在一定程度上减少了房地产的有效需求。
    （二）信贷收缩过紧。当前存款准备金率仍处于高位，全社会资金成本大幅提高，融资难、融资贵在房贷上表现尤其突出。其次，去年余额宝、理财通等网络金融余额增值服务相继出现，几乎在极短的时间内吸引大量民间存款涌向网络。第三，去年以来我老秘网市已发生多起涉及巨额资金民营企业家走逃现象，进一步加剧了我老秘网市银行与居民资金紧张局面。这些因素，一方面削弱了潜在购房者的购房意愿与能力。另一方面，资金紧张也使房地产业新增欠税增多。
    （三）市场观望浓厚。由于前几年市场行情较好，房企拿地积极性较高，集中上市加剧了市场竞争，再加上近年保障房的增加，造成我老秘网市部分区域房地产市场库存量增多。尽管“闽八条”、“明十条”相继出台，但目前市场反映难言乐观。市场低迷反映出进一步看跌的心理预期，潜在购房者持币观望情绪依然浓厚。
    （四）政策限制过多。从2010年开始，房地产调控限购、限贷、限价频繁推出，而且叠加持续时间过长，已开始显现较大负面效应。一方面，大大增加购房机会成本和融资成本，不仅一手房市场需求受压制，二手房市场也大幅萎缩。另一方面，正常的购房和贷款行为限制措施越来越多，久而久之对消费者购房心理产生负面影响。
    四、房地产经济税收趋势预判
    从当前房地产走势与宏观经济形势看，房地产供求随着人口结构、产业结构和居民资产结构的变化正在悄然发生改变，短期内我老秘网市房地产受资金、市场等因素影响，成交量和价格已不具备上涨空间，但中长期走势将由经济持续增长和城镇化进程等因素决定。
    （一）今年房地产税收走势预判
    从需求看，一方面，去年商品房成交量的大幅放大，透支了未来部分刚性需求，势必削弱刚需的购买力；另一方面，目前我老秘网市房价相对偏高，使得投资、投机需求大幅减少。从供给看，1-8月全市房地产开发投资增速比去年全年回落1.7个百分点，商品房新开工面积比去年全年下降95.5%，预示今明两年上市楼盘将逐渐减少。从资金看，市内银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，使得房地产资金趋紧。从房价看， 1-8月市区住宅销售均价8346元/平方米，同比增长6.3%，比去年全年增幅（18.1%）回落11.8个百分点，商品房销售价格涨幅收窄。基于上述分析，今年房地产销售将明显比往年大幅下滑，房地产税收增长也势必呈大幅回落态势。
    （二）三明房地产市场发展前景
    随着经济的持续稳定增长，城镇化进程的加快，城镇人口的持续增长，未来我老秘网市城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的态势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的要求，到2020年我老秘网市的城镇化率要达到60%，这意味着每年将增加城镇人口进而带来住宅需求。二是经济持续增长带来改善住房的需求。随着经济社会全面深化改革，释放更多、更大的改革红利，人均可支配收入实现持续增长，消费结构升级速度必然加快，住宅消费增长仍有较大空间。因此，从中长期看我老秘网市房地产市场具备较强的刚性需求，其推动和影响将在很长一段时期内持续给力。
    五、促进我老秘网市房地产健康发展建议
    根据上述分析，当前我老秘网市房地产业或将进入深度调整期，短期内房地产业很难维持往年的快速增长，而房地产税收增量的大幅下滑势必会对财税收入可持续增长带来巨大影响。为此，提出如下建议。
    （一）关注房地产政策落地实施效应。密切关注国家、省市对房地产业出台的新政策，尤其要跟踪了解“闽八条”和“明十条”落地实施中存在的问题与正负面效应，分析其对房地产市场可能产生的影响以及对房地产税源可能产生的冲击，积极探索防止沿海城市限购政策松绑后对三明购房需求的虹吸效应，保障我老秘网市房地产市场平稳健康发展。
    （二）积极防范房地产企业资金风险。去年以来，各地已发生多起房企资金链断裂、老板跑路现象，给经济社会带来难以挽回的损失。因此，政府及有关部门应加强调研、主动服务、提前介入，帮助困难房企缓解资金紧张之困境。一是房企自身应正视筹资成本转化为资金风险的利害关系，积极利用自身资产资源寻求重组或变现，建立科学合理的资本结构。二是政府及有关部门宜扩大公共财政服务覆盖面，依法依规加大政府采购力度，所购资产用于公共服务或民生保障。三是房地产管理部门应充分发挥房地产资金监管账户的作用，为地方税收及时足额入库提供资金保障。四是引导商业银行扩大个人住房贷款业务，简化办理手续，降低贷款利率，加快放款速度，保持税收的稳定增长。
    （三）促进房价合理回归推动购房需求。当前房地产交易大幅下滑的影响因素有很多，但其中最关键的还是房价远高于购房者的心理预期。从长远来看，房价的合理回归与地方政府的利益不存在根本矛盾，房价的下降并不必然就会带来财政收入的持续下降。因为，房价合理回归能够缓解高房价带来的对社会其他行业投资和居民消费的挤出效应，振兴实体经济，扩大社会需求。因此，政府及有关部门应引导房企转变观念，直面“暴利时代”已经过去的现实，降低对高额利润回报的盲目追求，着力在质和价两方面增强吸引力，积极有效应对资金回流和去存化压力，促进房地产税收可持续增长。
    （四）加强征管促进房地产税源转化实现。加强房地产开发企业税源调研，特别是对在售较大楼盘以及即将上市楼盘要重点关注，做细、做深、做实税源管理与收入分析，确保将潜在税源增长点转化为实实在在的税收增量，防止“有了销售、欠了税收”。重点关注银行贷款、民间借贷金额较大且房地产销售乏力的房地产开发企业现金流，尤其是对于特定企业资金紧张的市场传闻，应及时实地核实、依法采取税收保全措施，既避免国家税收流失，又有效防范执法风险。●符夷杰 纪任太

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（三）从销售情况看，商品房屋销售各项主要指标急速回落。1-8月我老秘网市商品房销售面积114.14万平方米，同比下降30.5%，比去年同期回落86.9个百分点。商品房销售额69.2亿元，同比下降30.9%，比去年同期回落114.6个百分点。商品房屋待售面积53.03万平方米，同比增长89%，比去年同期增长27.4个百分点；其中待售一至三年达23.47万平方米，同比增长117.2%，比去年同期增长80.4个百分点。