基层反映租房市场亟待规范

随着房价攀升，我国近年来租赁市场规模在逐渐扩大，但仍然面临各项配套不完善的现状。对此，全国政协委员、房天下董事长莫天全援引公开数据表示，“只有不到五分之一的中国城市居民选择租房，而在发达国家中有三分之一的人通过租房解决居住问题，租房甚至可以成为很多人一生的居住选择。在法国和德国这样的国家，租房比例甚至更高。这一方面是由于置业观的差别，更直接的原因在于发达国家的租房市场相对来说比较完善。”究其原因，在于：

一是我国租户利益保障制度缺乏。在中国，对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,没有明确硬约束力的法律规定,租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。而在美国法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客。房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非。房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务等等。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感，租赁市场才能有良性的发展。中国社会科学院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞表示“我国目前的租房市场仍不规范,“黑中介”、假房东、二房东重重设卡,“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在,租房者的权益经常得不到保障”。

二是租赁管理缺乏有效的手段。房屋买卖有网签和登记等管理手段,有政府部门强制的抓手。在几个大城市,所有的房屋买卖都要做网签,做了网签才能办理登记、办理过户、拿房产证,这是一个强制要求。相对来说,房屋租赁就没有这些管理环节,现在租赁只有一个合同备案,如果当事人不进行租赁合同登记备案,监管部门也无可奈何,没什么处置的办法。而且,即便监管部门挨个查也很难查实。另外,相对于房屋买卖来说,房屋租赁交易量很大,租赁双方都是普通老百姓,一套房屋每年可能要变好几个租户,甚至一套房按照房间出租要租给好几个租户,这涉及很多人,也确实不好管。北京工业大学社会学系教授李君甫表示“迎接租赁时代，政府需要更多的投入来建设运营公租房；需要不断完善租赁市场的支持政策，鼓励更多的企业进入租赁市场；更需要完善租赁市场的监管制度”。

三是租房市场供需矛盾突出。全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在她的两会建议中指出：“随着我国一二线房价持续攀升，城镇居民租房占比正逐年增加。在一线城市中，近六成住户都在租房。未来，由于我国大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势，流动人口数量将持续上升，预计2020年增长至2.91亿人左右，住房租赁将成为解决居住问题的主要手段之一。”而我国当前面临的问题是市场供给不足，租金高居不下，住建部副部长表示“目前我国租赁市场的有效供应不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出”。

为此，基层建议：一是健全租房市场立法。政府加快补齐租房市场立法领域的短板，完善房屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依;建立商品房“承租者保护，承租者市民待遇”的制度，实行长期合同制度，规范住房租赁的操作;建立鼓励私人和公司出租房屋的制度体系、制度合理的房屋出租税收制度,严禁不合理收费；建立简便、规范的房屋出租制度；取消预售制,鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型,培育专业化、社会化的住房租赁公司,健全租房市场的监管。二是完善市场调节功能。不断扩大市场管理覆盖面，主动开展上门服务，为客户提供方便；免费为居民刊登和提供房屋租赁信息，鼓励居民出租闲置的房屋，进一步盘活租赁市场；加大查处违规出租房屋的力度，有效遏制房屋租赁市场私下交易的不良现象。严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时纠正和化解。三是发展住房租赁市场。政府必须在发展住房租赁市场上有所作为，在土地供应、政策扶持、资源配置等方面给住房租赁市场更多支持,同时创新融资模式，多方式筹措资金，以实现租赁用房的大规模供应，形成租售并举的成熟的房地产市场。让更多的人和更多的家庭加入到租房的队伍中来，通过租房实现居有所屋的目标。