关于××县房地产发展的调研报告

关于××县房地产发展的调研报告

      近年来，在市委、市政府的正确领导下，××县围绕建设成为北部湾经济区县域经济的排头兵、东部产业转移的最佳承接基地、北部湾产业辐射带动示范基地、桂东南新兴商贸城市的目标，大力推进县域经济提质上档，全县经济社会持续快速健康发展。2012年全县地区生产总值141.8亿元，财政收入7.6亿元，全社会固定资产投资150.4亿元，全县城镇化率达到34%。县域经济的快速发展，尤其是城镇化进程的加速，为房地产业发展奠定了坚实的基础。近年来，××县的房地产业发展成绩显著，对经济总量以及关联产业的拉动作用明显，成为推动工业化和城镇化的重要力量。

一、××县房地产业发展的基本情况

（一）房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大。近年来，我老秘网县通过招商引资，大胆引进一批实力强、信誉好的大型房地产企业，作为房地产开发建设的战略合作伙伴，提高了城市建设的品质和形象。截至2012年底，全县房地产开发企业已达26家，形成了一批骨干开发企业。经过多年发展经营，房地产企业相继开发了湘桂盛世名城、锦绣花园、乐诚丽苑、金色家园、聚龙湾小区、望阳·上东区等一批高中档小区、精品建设工程，极大改善了居民居住条件，提升了县城品质，为经济增长注入了新的活力。

（二）城市建设不断扩容，投资规模日益壮大。近几年来，在县城建设规模扩大、旧城改造力度的刺激下，房地产业呈现出较快增长的良好发展态势。“十一五”期间房地产业累计完成投资超过25亿元，是“十五”期间的2倍。全县房地产投资由2008年的41725万元发展到2012年的50961万元，2008-2012年房地产投资累计完成23.2亿元。

（三）施工面积不断增加，开发规模日益扩大。随着我老秘网县“扩城促商”战略的实施，湘桂盛世名城、锦绣花园、聚龙湾小区 、望阳·上东区等一大批重大项目开发规模不断壮大。其中湘桂•盛世名城是广西湘桂集团进军房地产业的首个项目，是我老秘网县有史以来最大的城市建设和旧城改造试点项目，总投资12亿元，规划用地近300亩，建筑面积近50万平方米；聚龙湾新城小区占地面积22万平方米，建筑面积约38万平方米。2008-2012年，全县累计新开工房屋面积141.8万平方米。

（四）商品房需求依然旺盛，销售面积日益扩大。近年来，由于国家大力提倡加快城镇化进程，鼓励农民到城镇经商办企业，形成了农村人口有序向城镇的集聚，城市人口迅速增加。而随着经济的快速增长，人民生活水平的提高，人们对高品质居住环境的需求日益显著，这些都形成了房产需求的重要动力。纵观××房地产业近几年的发展，总体保持了价格稳中有升、供求平衡的局面。商品房均价由2008年的1700元/平方米升到2013年3100元/平方米。2008—2012年，全县累计销售商品房面积达116.8万平方米，商品房销售额达27.69亿元（不含经适房、廉租房及二手房）。

二、房地产业对××县经济社会发展的作用

（一）加快了全县城镇化进程。房地产业的快速开发，有效拓展了全县城市发展空间。近几年来，县委县政府采取了相应的措施，加大了市政建设投入，进一步加强城区的基础设施建设，先后建设人民广场、双鹤公园、体育馆等一批基础设施工程，新建改建了宝石大道、河堤路、湘桂大道、江南路、丰收路等一批城区道路。随着县城房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，为推进全县城市建设打下坚实的基础。

（二）改善了城区居住环境。近年来，全县的房地产开发更加注重环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规范和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如湘桂•盛世铭城、望阳•上东区、聚龙湾新城等一批相对较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设单一的状况，也带动了县城其他建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特点，提升城市品位作出了贡献。

（三）带动了相关产业发展。房地产市场的持续旺盛，不仅对钢材、建筑材料等产品形成了强劲拉力，也带动了建筑装饰产品以及家电等相关产品的需求。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业带动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大全县就业与再就业，促进社会和谐发挥了重要作用。

（四）增加了全县财政收入。近年来，我老秘网县房地产行业发展迅速，其入库的税收连年增长，所占税收比重也越来越大，已经成为我老秘网县税收的一大支柱。以2008年－2013年的数据为例（见表一2008-2013年税收收入表）：我老秘网县房地产行业入库的税款(不含耕地占用税、契税、清理欠税及政府注入资金等收入)分别为1306万元、2182万元、3947万元、4348万元、5107万元、5192万元，分别占当年税收入库总额的6.8%。、8.73%、13.69%、13.83%、13.99%、15.69,每年所占税收收入比例在增长，平均增长率为10%。

三、我老秘网县房地产发展面临的问题

1、城市总体规划和住房建设规划相对滞后。随着我老秘网县融入北部湾经济区，城镇总体规划和住房建设规划已不适应新的发展需要，规划布局不合理、新旧城区发展不平衡的问题日显突出。片区详细规划覆盖率低，缺乏前瞻性、科学性和严肃性。目前商品房开发容积率不高，土地资源利用率较低。部分区域由于规划滞后、控制不力，出现违规建设现象，严重影响城市形象和长远发展。

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四、我老秘网县促进房地产健康发展的意见建议

（一）以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。要切实按照科学发展观的要求，以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。一要根据当前全县住房和县城建设情况，按房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导，要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例。同时要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。二要根据当前全县房地产市场建设总量、规模和现有土地存量，每年年初向社会公布本年度出让土地计划、具体的规划设计和县城整体规划的实际情况，做到有计划出让。同时，要建立土地储备与城市规划相协调的联系机制，做好储备土地与城市总体规划的衔接工作。实行规划、国土、建设“三位一体”的运作模式，从根本上解决土地规划与城市规划不协调的问题。

（二）确保房地产开发土地供应。加强城镇土地供应和开发利用的规划管理，严格执行国家土地管理政策，对囤积土地、供而未用、批而未建的土地，闲置达两年的坚决无偿收回，确保批准用地及时开工。整合关闭破产企业闲置土地资源，统一规划，规模开发，提升档次。加强土地有形市场建设，规范完善土地收购储备制度，抓好存量土地的收储和城中村改造工作，加快规划区农用地征收征用，严格控制城区宅基地审批，提高土地利用效益。对城中村改造的土地出让，在优先落实居民安置的前提下，可适当降低土地出让金、减免相关费用，吸引更多企业投资，推动改造工作的顺利实施。

（三）进一步加大对房地产业的金融扶持力度。通过政银企洽谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入。积极推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理好、信誉好的开发企业发展壮大。

（四）优化住房供应结构，着力提升住宅品质。引导企业重点发展中低价位、中小户型普通商品住宅房，适度发展中高档住宅。增加面向城市普通居民的住房供应，优化结构，拓展市场，拓宽空间，实现“居者有其屋”的理想。要加强房地产项目的基础设施和公共设施建设配套，进一步打造“人居”品牌，大力推行节能型、环保型、智能型现代商业房地产项目建设，全面提升居住品质。

（五）优化小区环境，加强物业管理。

切实加强对住宅小区物业管理配套设施的规划审批和建设管理，确保新建小区配套设施规模适度、功能齐全、配套到位。进一步完善物业管理市场机制。扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物管企业，通过市场竞争、优胜劣汰，扩大市场占有率、提高市场集约度，逐步形成规模优势，降低企业经营成本，提升物业管理水平。

四、我老秘网县促进房地产健康发展的意见建议
（一）以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。要切实按照科学发展观的要求，以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。一要根据当前全县住房和县城建设情况，按房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导，要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例。同时要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。二要根据当前全县房地产市场建设总量、规模和现有土地存量，每年年初向社会公布本年度出让土地计划、具体的规划设计和县城整体规划的实际情况，做到有计划出让。同时，要建立土地储备与城市规划相协调的联系机制，做好储备土地与城市总体规划的衔接工作。实行规划、国土、建设“三位一体”的运作模式，从根本上解决土地规划与城市规划不协调的问题。

加快了全县城镇化进程。房地产业的快速开发，有效拓展了全县城市发展空间。近几年来，县委县政府采取了相应的措施，加大了市政建设投入，进一步加强城区的基础设施建设，先后建设人民广场、双鹤公园、体育馆等一批基础设施工程，新建改建了宝石大道、河堤路、湘桂大道、江南路、丰收路等一批城区道路。随着县城房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，为推进全县城市建设打下坚实的基础。

要切实按照科学发展观的要求，以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。一要根据当前全县住房和县城建设情况，按房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导，要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例。同时要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。

与再就业，促进社会和谐发挥了重要作用。
（四）增加了全县财政收入。近年来，我老秘网县房地产行业发展迅速，其入库的税收连年增长，所占税收比重也越来越大，已经成为我老秘网县税收的一大支柱。以2008年－2013年的数据为例（见表一2008-2013年税收收入表）：我老秘网县房地产行业入库的税款(不含耕

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正好可以借鉴一下哈
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以县城城市总体规划为基点，实现合理布局

按照科学发展观的要求

要根据当前全县房地产市场建设总量、规模和现有土地存量